JIANYE MAGAZINE
相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。
——老胡·《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》
火熱仲夏，地產(chǎn)行業(yè)大變局緩慢推進的前夜，轉(zhuǎn)型潛流之下，難掩的是喧囂和躁動。歷長久思考和數(shù)次修撰，老胡長文應時而生，恬淡安靜，恰如一縷拂卻溽熱的清風。歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來，云淡風輕的行文搭配正本清源的發(fā)心，我們認為這篇文字里正潛藏著大道至簡、循道而為的密碼，啟發(fā)著心照不宣的有緣人。
一位媒體人調(diào)侃說，在如此繁忙的事務中凝心聚氣寫出這么一篇雄文，足以證明老胡是真愛這個行業(yè)。真愛，也可以作為一個核心字眼，形容6 月間響動河南的一場盛會——建業(yè)足球二十周年紀念晚會。近2 萬觀眾，數(shù)位知名藝人，政商界友人云集，一句簡單的話在大家心口間傳遞——謝謝老胡。建業(yè)足球，正是一家企業(yè)與一片熱土水乳交融的溫熱見證。20 年，時光為證——有建業(yè)足球在，誰能說比我們更愛河南！
唯有時間，為真理和真情加冕！
談我國房地產(chǎn)業(yè)的
過去、現(xiàn)在和未來
胡葆森
我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規(guī)模宏大，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計民生，一直以來都是全社會關注的熱點。特別是當市場出現(xiàn)波動或風向不定的今天，“中國房地產(chǎn)會不會崩盤”、“中國經(jīng)濟是否會被房地產(chǎn)拖垮”、“房價會不會下降”、“有多少開發(fā)商會在這次嚴冬中死掉”等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的擔憂。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過程，對其發(fā)展的大脈絡有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。
一、行業(yè)的基本屬性和特征
1.后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)屬后發(fā)產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)發(fā)展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產(chǎn)業(yè)。作為城市化的主要載體，其自身的發(fā)展又拉動并促進了其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城市化進入中期階段后，房地產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)升級為主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響著國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展狀況。
2.功能屬性。房地產(chǎn)行業(yè)說到底是為了改善國民的居住水平，實現(xiàn)執(zhí)政者“居者有其屋”的施政綱領，創(chuàng)造和諧社會的基本條件。無論哪個國家的政府，從未忽視過國民住房問題。發(fā)達國家早在工業(yè)革命中期即開始著手研究城市居民的住房問題，恩格斯也早在19世紀就寫過《關于住房問題》的專著。改革開放三十多年來，新建各種住宅近200億平方米，使得人們的物質(zhì)生活得以極大地改善。其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平，是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展成果。
3.資本屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),無論是投資還是消費，這一屬性都表現(xiàn)得極為充分。一直以來，無論是在起步時期的千億規(guī)模階段，十年前的萬億規(guī)模階段，還是如今的近十萬億規(guī)模階段，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)每年的投資都占到我國國民經(jīng)濟投資總額的20%左右；居民的住房消費支出也已超過城鎮(zhèn)居民消費總額的30%以上。于銀行業(yè)而言，開發(fā)貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過20%，我國香港因為住房均價更高，這一比例更高達40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規(guī)模，在我國超百萬億的貨幣總量中所占的比例，應超過30%或更多。試想，又有哪一個行業(yè)可以將房地產(chǎn)行業(yè)替代出來，可以承納幾十萬億的貨幣沉淀？
4.行業(yè)規(guī)模巨大。從行業(yè)以上屬性可以看出，無論是在國民經(jīng)濟所占投資比例還是在居民消費中所占比例，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大的特征都表現(xiàn)得十分突出，對國家宏觀經(jīng)濟的影響巨大而直接，其支柱產(chǎn)業(yè)地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷售總額已突破八萬億，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。
5.行業(yè)關聯(lián)度高。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動著40余個行業(yè)的發(fā)展。對宏觀經(jīng)濟的拉動系數(shù)亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設計等行業(yè)的快速發(fā)展，無不與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展密切相關。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，也是其他行業(yè)所不具備的。
二、行業(yè)的過去
以1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)為標志，我國市場化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個階段。
1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國房地產(chǎn)業(yè)有兩個關鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象加劇。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”的方式，責令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點”，年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近五年的宏觀調(diào)控。
2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內(nèi)停止福利分房，同時人民銀行總行要求四大國有銀行當年向城市居民購買住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。
3.調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問題，先后推出了“安居工程”、“經(jīng)濟適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關管理辦法不配套、不及時，管理尺度寬嚴不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強副總理進京主持保障房政策調(diào)整后，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導思想，在經(jīng)過三年時間的準備后，于2011年“十二五”起始之年，正式大規(guī)模啟動了“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場供應結(jié)構的調(diào)整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。
三、行業(yè)的現(xiàn)狀
在經(jīng)歷了超過25年的長期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當一個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達到7000美元左右時，行業(yè)進入穩(wěn)定增長期；達到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。行業(yè)進入穩(wěn)定增長期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現(xiàn)在以下幾個方面。
1.市場的細分。當市場真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關系決定商品房價格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟學原理開始被人們所認識，城市開發(fā)總量是否脫離總體消費需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認知。那些簡單武斷地預測中國房地產(chǎn)業(yè)何時崩盤的所謂論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學者關于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構、開發(fā)商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟后，就不應該再像以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區(qū)、國家航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場環(huán)境下，三、四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內(nèi)賣光）案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。
2.開發(fā)商的細分。在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營在不斷地進行分化。以企業(yè)概念區(qū)分，有價值觀驅(qū)動型，也有商業(yè)利益驅(qū)動型；有戰(zhàn)略導向型，也有機會導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。需要特別指出的是，2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調(diào)整的大幕。一批具備了良好基礎性條件的區(qū)域龍頭企業(yè)，受我國內(nèi)地上市政策限制，加快了選擇境外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場的對接。2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進行戰(zhàn)略布局。絕大多數(shù)企業(yè)在這一過程中，由于自身條件所限，未能與資本市場完成對接，只能靠自身經(jīng)營積累、信托和高息拆借資金滾動發(fā)展。他們在強大的資本驅(qū)動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉(zhuǎn)移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。我曾經(jīng)在2005年初對這種市場格局的調(diào)整趨勢做出過預測，指出調(diào)整的周期大約為十年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地的。我們從百強企業(yè)的陣營中不難發(fā)現(xiàn)，他們基本上是在過去的近十年市場格局調(diào)整過程中發(fā)展壯大的，千億級企業(yè)不斷增多，百強企業(yè)的門檻已達百億以上。市場的規(guī)律再次告訴我們，無論任何行業(yè)，在其發(fā)展的早期階段，靠機會、運氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業(yè)發(fā)展進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機制健全合理、學習創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。
3. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分。隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè),等等，門類齊全。相對應的商業(yè)模式也在不斷細分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。
當前，受我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整、增長方式的轉(zhuǎn)變、出口增長放緩、銀行利率市場化步伐加快等宏觀因素的影響，國家對房地產(chǎn)業(yè)雖未出臺任何新的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經(jīng)濟全球化的環(huán)境中，中國長期保持雙位數(shù)高速增長缺乏規(guī)律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態(tài)。但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎因素，決定著我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。對行業(yè)成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調(diào)整、分化和細分結(jié)果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂“充滿不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開發(fā)企業(yè)，依然可以在年底為投資者呈上完美的業(yè)績答卷；那些面對剛需的產(chǎn)品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷。總之，如果將過去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“上半場”，今后的20年，將是它的“下半場”。在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論——一個細分的時代已經(jīng)到來！這是規(guī)律推動的結(jié)果。
四、行業(yè)的未來
如果簡單地按照前文提及的發(fā)達國家總結(jié)出來的規(guī)律，再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達到供需的飽和點，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關注。
1. 關于市場結(jié)構。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應面積也還不夠大，市場結(jié)構的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房價持續(xù)快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設3600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結(jié)構，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本上抑制房價的過快上漲。
２.關于房價。房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
３.關于開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。實際上，即使在數(shù)量最多時，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業(yè)不足開發(fā)商總量的十分之一，它們在項目開發(fā)結(jié)束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據(jù)市場形勢的變化在尋找新的投資機會，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)狀況，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5000家以下；十年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團隊規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應有重要的參考價值。
4.關于住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。目前，國家雖先后出臺了一些相關政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發(fā)達國家已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認識到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2 .房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。
5. 關于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的不斷進步，其對傳統(tǒng)行業(yè)的影響也在不斷地深入。門戶網(wǎng)站對廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式發(fā)生改變；電商的出現(xiàn)，對消費業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統(tǒng)物流行業(yè)也在被迫做出調(diào)整；大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商過去已經(jīng)習慣于從開發(fā)和銷售的角度規(guī)劃企業(yè)的投資和經(jīng)營行為。今后，如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡化的社區(qū)服務平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費和持續(xù)消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向?？傊?，對于房地產(chǎn)業(yè), 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項技術，它將作為一個新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相融合，通過改進人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營方式、管理方式、服務方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進人類社會的不斷進步。
6. 關于房地產(chǎn)金融。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務也在迅速地成長。從早期相對單一的商業(yè)銀行開發(fā)貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業(yè)基金的設立、信托資金大規(guī)模地介入，及至近些年國際資本通過企業(yè)股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也在逐步健全和完善。與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITS(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出。可以相信，在行業(yè)不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。
五、結(jié)束語
相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟學理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業(yè)者的職業(yè)導向等并無實用性參考價值；于開發(fā)商而言，對土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。
二〇一四年六月八日
浮躁社會難得理性 堅定信心苦練內(nèi)功
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》有感
隨著互聯(lián)網(wǎng)及微信等手機客戶端的普及，人們接收信息的渠道日益多元化，隨之而來的，就是各種信息為了盡快吸引住人們的眼球，越來越表現(xiàn)出“標新立異、聳人聽聞、嘩眾取寵”等特點，受此傳播語境影響，社會變得浮躁起來，人們仿佛沒有耐心讀完一篇沒有“亮點”、字數(shù)超過140的文章了。
而恰恰此時，理性思考的價值愈發(fā)凸顯且更加難得，就像老胡這篇長文，放棄休假、數(shù)易其稿，洋洋灑灑八千字，雖娓娓道來，卻力透紙背，就像一陣清風，吹散迷霧，讓我們通過房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，理性預測未來發(fā)展趨勢。正本清源，穩(wěn)定“軍心”，此文受到房地產(chǎn)業(yè)及社會各界人士的強烈追捧，實乃順理成章。
“高歌猛進”的上半場已經(jīng)結(jié)束，在“市場細分、開發(fā)商細分”為特征的下半場，“苦練內(nèi)功”成了每個開發(fā)商的“規(guī)定動作”。從投資的角度看，老胡對于不同城市市場細分、分化現(xiàn)象的分析，對于集團的目標城市選取、投資布局策略具有重大的指導意義。老胡指出，城市發(fā)展的不均衡決定了市場狀況的差異，對于城市市場狀況的判斷，應更加注重對人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求水平、資源稟賦、政策導向、城市化水平等城市基本屬性和市場特征的分析。這就要求我們加強對城市以及市場各項基本指標的研究，以更加專業(yè)、嚴謹?shù)目陀^分析為依據(jù)，制訂出科學、合理的城市進入及項目獲取方案，為集團實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標貢獻自己的力量。
（袁文鑫，建業(yè)集團投資管理中心投資管理部經(jīng)理）
成功的企業(yè)都是適應時代發(fā)展的企業(yè)，歸根結(jié)底是適應用戶需求變化的企業(yè)。把握一家企業(yè)，就要了解行業(yè)，了解行業(yè)中科技的發(fā)展趨勢，了解行業(yè)中客戶需求數(shù)量和質(zhì)量的變化趨勢。更為要緊的是面對現(xiàn)實，站在行業(yè)整體發(fā)展和客戶需求發(fā)展的趨勢上創(chuàng)造出新的客戶價值，與時代的節(jié)奏合拍，在經(jīng)濟周期浪潮中爭先。認真研讀老胡的文章后，深深感到行業(yè)的未來長期趨勢依然向好，優(yōu)秀企業(yè)成長空間依然很大；行業(yè)內(nèi)企業(yè)競爭愈發(fā)激烈，行業(yè)集中度將在近幾年快速提升；客戶需求數(shù)量增長速度雖然向緩，但整體規(guī)模處在較高水平；整體市場供求關系趨緩，各地市場短期內(nèi)狀況不一，但客戶需求更加多樣化，導致行業(yè)整合速度和行業(yè)細分速度加快。懼者生存，面對變化，我們的轉(zhuǎn)變是什么？我們?nèi)绾稳ミm應變化？我想，最好的辦法就是去擁抱變化，接受就是改變的開始。
（馬紅亮，建業(yè)集團董事會辦公室助理主任）
規(guī)律為道，道為天
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》有感
初聞老胡新作洋洋七千余言，心下駭然，急忙索閱，覽畢細思，似曾相識。
老胡對文字一向有著近乎偏執(zhí)的苛刻，對別人如此，對自己尤其如此，因此很難看到他洋洋灑灑的長篇，所以在中國企業(yè)家群體里其他諸君不斷出書的時候，建業(yè)人和建業(yè)的友人卻始終盼不來老胡的長篇巨作。此文之前篇幅最長者當數(shù)《建業(yè)人的長征》，五千余言，以戰(zhàn)天斗地之情懷生動描述建業(yè)十五年發(fā)展歷程，通篇一氣呵成，痛快淋漓，情緒飽滿，斗志昂揚。
《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》集成了老胡從業(yè)三十余年對我國房地產(chǎn)業(yè)的觀察、思考和判斷，給出了自己對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究。是值于我國房地產(chǎn)業(yè)向市場轉(zhuǎn)變之時的階段性總結(jié)及運用規(guī)律對未來的展望。這種觀察、思考和判斷，出現(xiàn)在行業(yè)和建業(yè)集團發(fā)展的各個時期老胡的講話或文字作品中，而正是基于此建業(yè)集團踐行著“根植中原，造福百姓”、“追求卓越，堅忍圖成”、“陽光操作，規(guī)范經(jīng)營”、“守信用、負責任、走正道、務正業(yè)”，二十二年穩(wěn)健前行。因此此文對于建業(yè)人和關注建業(yè)的人應該是似曾相識的。 由此可知，此文的形成非一朝一夕之功，非一時興之所至之為，實在是用心良苦，用情專固。
老胡信奉“種瓜得瓜，種豆得豆”，將“規(guī)律為道，道為天”定義為企業(yè)信條，在談到規(guī)律的時候，老胡在行文時刻意減少了人文情懷，摒棄了氣勢如虹的排比句式，字里行間平實冷靜，能夠體味發(fā)乎于心的敬畏。
（田勇，建業(yè)集團人力資源管理中心助理總經(jīng)理）
首先，老胡為行業(yè)良性發(fā)展及時指明方向，高瞻遠矚。早在8年前，作為“中國地產(chǎn)三君子”之一的老胡即敏銳地提出房地產(chǎn)業(yè)“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象。今天，站在行業(yè)發(fā)展的特殊時點上，老胡再次提煉出“行業(yè)步入穩(wěn)定增長期”理論，為當前眾說紛紜的房地產(chǎn)迷局送來了一股清新之風。
其次，老胡明確了企業(yè)在行業(yè)“穩(wěn)定增長期”的發(fā)展特征，即“細分”，市場、開發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分勢必將對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，為廣大房企認清形勢提供了思路，相比“崩盤論”、“三四線城市泡沫論”等激烈觀點，更顯專業(yè)和理性。
最后，老胡開出房地產(chǎn)企業(yè)未來生存良方。應對供給結(jié)構變化、市場競爭加劇、大數(shù)據(jù)時代沖擊，唯創(chuàng)新求變方為上策。企業(yè)只有苦練內(nèi)功，不斷打造產(chǎn)品、服務等競爭優(yōu)勢，方能挺立潮頭。
綜上所述，該文章立意高遠、思想性很強。文中多個建議極為中肯，給逆勢中的房地產(chǎn)企業(yè)帶來正向的思考。
（郭衛(wèi)強，建業(yè)集團新鄉(xiāng)城市公司執(zhí)行總經(jīng)理）
拜讀完老胡的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》一文，回想中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折、危機、復蘇和演變，不覺產(chǎn)生共鳴亦感慨萬千。
建業(yè)自成立至今已二十二個年頭，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)，其在老胡的帶領下克服各種變量的沖擊、各種未知的考驗，并始終踐行“讓河南人民都住上好房子”的理念、 “根植中原，造福百姓”的核心價值觀、“堅持向客戶提供沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務”的產(chǎn)品服務觀，最終有了今日的一路穩(wěn)健前行。文章中能熱切感受到的不僅如此，更多的是老胡對河南的愛，不僅流露于字里行間，亦表現(xiàn)在建業(yè)二十多年來始終如一日的為河南人民造福的本心。
通過老胡對中國房地產(chǎn)業(yè)過去發(fā)展歷史的回顧，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在長期推動過程中，形成了更加可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟模式以及更加開放的社會環(huán)境，老胡結(jié)合現(xiàn)實，對房地產(chǎn)業(yè)存在的綜合性問題進行了詳細的剖析，對未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)營等方面，均有著很好的導向性。
作為一名職業(yè)經(jīng)理人，我們除了專注于自身管理領域外，亦需站到行業(yè)的高度去認識問題，這樣方能開闊眼界，建立更為遠大的理論認知，從而全面提升自我，為這個行業(yè)做出更大的貢獻。老胡的歷史課給我們帶來的不僅僅是震撼，更多的是一種對房地產(chǎn)行業(yè)的責任，無論是變量沖擊抑或未知考驗，我們均有信心：房地產(chǎn)行業(yè)的明天會更加絢爛多彩。
（胡文勤，建業(yè)集團助理總裁，商丘城市公司總經(jīng)理）
在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了22年的胡葆森在6月8日寫了篇近8000字的長文，將自己多年的觀察心得付諸筆下，思辨中國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。
胡葆森最廣為人知的身份，是建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席。建業(yè)地產(chǎn)是河南本土最大的開發(fā)商，走的是深耕中原的路線，但這并不妨礙建業(yè)和胡葆森本人在全國保持的影響力。在業(yè)內(nèi)，曾有“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”的說法。這位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、全國人大代表，對足球的投資和喜愛也是廣為人知，更是大大提高了他的聲譽。
這段時間的樓市，可謂風向不定。外界反復在討論：調(diào)控政策會怎么走？房價會下降嗎？開發(fā)商能支撐得下去嗎？稱霸中原多年的業(yè)內(nèi)大佬，在局勢動蕩不明之時，站出來做這樣一番表態(tài)，正是這篇文章的意義所在。
這篇邏輯極強的文章其實通俗易懂。1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園的出現(xiàn)，標志著中國市場化的房地產(chǎn)開發(fā)正式啟程。幾乎是親歷了整個中國房地產(chǎn)業(yè)的歷史的胡葆森，將這25年劃分為三個階段：前9年的起步階段，關鍵詞是“無序”和“調(diào)控”；中間6年的提速階段，關鍵詞有兩個：停止福利分房和按揭貸款；2004年至今，則是調(diào)控政策頻出的階段，在胡葆森看來，這一階段中“五年建設3600萬套保障房”的計劃十分重要，對市場供應結(jié)構的調(diào)整、抑制房價過快上漲，起到了決定性作用，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。
對于行業(yè)的現(xiàn)狀，胡葆森的觀點其實就是兩個字：細分，即市場的細分、開發(fā)商的細分和產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及商業(yè)模式的細分。這一觀點并不是胡葆森本人第一次對外透露，在過去大大小小的場合，他均表達過類似的意見。他認為，一些所謂的專家學者關于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷顯得過于草率，應該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟總量、供求狀況、政策導向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。他舉了這樣一個例子：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區(qū)、國家航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。
至于開發(fā)商的細分，胡葆森堅持自己2005年就做出的預測：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地的。從目前的態(tài)勢來看，這一預測極具前瞻性。
“如果將過去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的‘上半場’，今后的20年，將是它的‘下半場’。”說出這句話的胡葆森對于行業(yè)未來顯然一點也不悲觀。支撐他的論據(jù)是，我國的城鎮(zhèn)化率2013年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標，還需要大約二十年的時間。因此，作為城鎮(zhèn)化推進的重要載體，房地產(chǎn)業(yè)在未來的20年依然有持續(xù)的發(fā)展空間。
穩(wěn)健的老胡并不是一個守舊的人，在文中，他著重提了兩個時下的熱門話題：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)金融。顯然，他早就涉獵了這兩個領域。至于互聯(lián)網(wǎng)，今年3月份，建業(yè)集團宣布旗下18城57盤全部進行電商銷售，集團電商旗艦店同期正式上線，乃是國內(nèi)首家，優(yōu)惠金額涉及10億元，規(guī)模之大，觸網(wǎng)之深刻，一時之間成為外界熱議的話題。
胡葆森這一席談，你聽聽也無妨。
(謝敏敏，新浪樂居深度報道記者)
穿梭于時光隧道，品牌房企開始在中原地產(chǎn)的歷史舞臺上漸次登場，逐鹿中原的時代才剛剛到來。與12年前部分大鱷搶灘鄭州的時代背景完全不同。
12年前見著老胡的時候，壓根兒沒有想著我今天與建業(yè)是如何的近距離，當然，老胡一定不會記得我第一次見他時的那種緊張與慌亂。雖然是在媒體工作，也算是進地產(chǎn)圈兒了。也是這一年，我成為老胡和建業(yè)足球的雙料粉絲，對我自己來講，這是一份別樣的榮耀。
大浪淘沙始見金。12年地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，歷歷在目的是新房企前赴后繼的登場，沒有品牌的房企偃旗息鼓的沒落退場，這是輪回。從戰(zhàn)略向下到琢玉行動，再到今天的百億目標，那一步步深深的腳窩，是一個個成長的坐標，建業(yè)，不因時光流逝而蒙塵。有的品牌必然會在歷史的發(fā)展變革中黯然失色，退出舞臺，亦有保持旺盛生命力的品牌，經(jīng)過歷史的醞釀與時代的洗禮，歷久彌香。
建業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)全省十八地市，伴隨著戰(zhàn)略縱深的深入，如火如荼，經(jīng)歷政策的變化與市場的動蕩，當年王石點評過的那個“如果不重視企業(yè)品牌，十年后將找不到你們的影子”的企業(yè)，如今真的在市場上找不到其蹤影，而建業(yè)領軍的大旗始終迎風招展，并深耕中原，鞏固其霸業(yè)，終成河南房企第一品牌。
當下，唱空者說地產(chǎn)行業(yè)的好日子到頭了，也有說地產(chǎn)從黃金時代過渡到了白銀時代。老胡說：房地產(chǎn)業(yè)至少還有十年的好光景。我信。
滾滾而來又匆匆而去的時代機遇，留給有準備的人。也許，沒有喧嘩與張揚，于變遷中保持自己的本色，已然迷倒眾生。比如建業(yè)。建業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移至大鄭州，并用匠心獨具的產(chǎn)品彰顯自己獨特的風格與非凡的品位，這樣的頂級生活，又將引領中原人居，走向何等的高度？
建業(yè)和老胡對我的影響，是潛移默化的。建業(yè)足球二十周年慶典晚會上，老胡三個深深的鞠躬，讓我看到的不僅是過去對建業(yè)極致的獻禮，更是建業(yè)走向頂端的開始。
建業(yè)和老胡，曾經(jīng)創(chuàng)造了中原地產(chǎn)的傳奇，而今，建業(yè)也將戴著這樣榮耀與地位的光環(huán)，永遠地延續(xù)下去。
(郭春江，基正集團品牌總監(jiān))
讀老胡的文章，像是上了一節(jié)中國房地產(chǎn)的歷史課。
以史為鑒，可知興衰。過去是現(xiàn)在的根據(jù)，現(xiàn)在包含著過去、預示著將來。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中扮演著極其重要的角色。25年，從蹣跚學步到風華正茂，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了轉(zhuǎn)折、危機、復蘇和演變。各種變量的沖擊，各種觀點的博弈，也反映出中國經(jīng)濟的浩浩變革。25年，房地產(chǎn)在長期推動過程中，形成了更加可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟模式以及更加開放的社會環(huán)境，也催生出數(shù)量更多、經(jīng)營更為成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
市場經(jīng)濟發(fā)展的必然導致競爭加劇，行業(yè)洗牌。有憂患意識的企業(yè)會感覺到，突破自己生存和發(fā)展瓶頸的途徑是學習和創(chuàng)新。學習，“拿來主義”，向市場學，向同行學，不斷完善自己。創(chuàng)新，老胡的文章中也提到，房地產(chǎn)行業(yè)25年的發(fā)展也是一個不斷創(chuàng)新的過程，房地產(chǎn)不僅改變了人們的生活狀態(tài)和生活方式，同時也讓城市變得更加美好。但無論怎么學、如何創(chuàng)新，我認為企業(yè)發(fā)展殊途同歸之處在于產(chǎn)品和服務。如何給消費者做出好的產(chǎn)品，然后在競爭激烈的市場中用產(chǎn)品去撼動市場，用服務去感動客戶，逐漸樹立起開發(fā)企業(yè)自己的品牌，這才是一個開發(fā)商的生命力之根基。建業(yè)今年春天電商平臺上線，以積極的姿態(tài)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，正是一種將房地產(chǎn)這種傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)這種新興產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新探索。
市場也是公平的，行業(yè)“一哥”不意味著就能一勞永逸。而研究人們消費意識的改變，購房需求的多樣化，是有遠見的房企需要快人一步進行著手的課題。
說回河南市場，一線名企的紛紛進駐，很大程度上影響了樓市的格局。無論從資金還是運營模式來說，給本土企業(yè)的發(fā)展帶來了不小沖擊，這對本土開發(fā)商來說無疑是個挑戰(zhàn)。但不可否認的是，他們也帶來了先進的開發(fā)理念和營銷模式，從產(chǎn)品設計到銷售過程再到物業(yè)服務多個環(huán)節(jié)都有可取之處，這對河南樓市和行業(yè)的發(fā)展來說是值得肯定的，對本地開發(fā)商來說更是很好的學習機會，也有利于本土企業(yè)接軌更為先進的開發(fā)理念，加速創(chuàng)新升級。
老胡領導下的建業(yè)發(fā)展史，可以說是河南市場發(fā)展的縮影，堪當河南本土企業(yè)學習的教科書。老胡的這堂歷史課也給了河南房企的職業(yè)經(jīng)理人一個啟示：職業(yè)經(jīng)理人在專注于自身管理領域之外，一定要讓自己站到行業(yè)高度認識問題，建立更為宏大的理論認知，才能眼界更寬，能力更高，從而在自身持續(xù)成功的同時，為行業(yè)和市場發(fā)展做出貢獻。
歷史是可以回味的，從老胡的歷史課，我們可以看到行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。無論是經(jīng)濟發(fā)展，還是政策調(diào)控，都反映出了一種健康而又自信的演進。對此，我們應有信心，也要肩負更多責任。
(李濤，河南星聯(lián)置地(集團)有限公司副總經(jīng)理)
記得《三國演義》中頭一句話是“話說天下大勢,分久必合,合久必分”，縱觀房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從微小到壯大，無不也實踐著這句話。恰逢近日拜讀胡葆森的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》一文，不覺引發(fā)共鳴。
文中，老胡對全國房地產(chǎn)的前世今生進行了一次全民性的普及。全文語言客觀公正，通俗易懂。對行業(yè)的分析，字字珠璣，以有限的篇幅撥開房地產(chǎn)復雜鏈條的迷霧重重，從本質(zhì)上還原了房地產(chǎn)業(yè)的最真實面目；對過去的闡述中，邏輯明晰，用幾個階段將行業(yè)從誕生到現(xiàn)在的狀況闡釋得深入淺出，清晰明白；對現(xiàn)狀的解析中，有理有據(jù)，對產(chǎn)業(yè)的細分有一個更深層次的認識；對未來的展望中，富含睿智，對行業(yè)的各個方面考慮得面面俱到。
與老胡相識已久，平日接觸中無處不深刻感受到他對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱愛，對于行業(yè)理解的深度和關注。他所領銜的建業(yè)集團，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)的領頭羊，一路穩(wěn)健前行。從建業(yè)集團“讓河南人民都住上好房子”的理念和“根植中原，造福百姓”核心價值觀中，也能讀出他身上的社會責任感以及對河南的熱愛。
老胡文中明確指出了房地產(chǎn)行業(yè)的“細分”表現(xiàn)和特征，也提綱挈領地明確了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。在這次行業(yè)變化中，對于各個城市、開發(fā)商的考驗極為嚴峻，行業(yè)的洗牌也勢在必行。伴隨著行業(yè)的逐步細分，各個開發(fā)商的實力以及理念將有一個新的變化轉(zhuǎn)折，投機型的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰，目前流行的開發(fā)高周轉(zhuǎn)率模式將進一步接受考驗。
作為行業(yè)細分的趨勢，開發(fā)商也將伴隨著行業(yè)的細分和升級，更加靈活和積極地調(diào)整自身的方向和策略。在不久的將來，開發(fā)商應該更加注重這幾個方面：品牌，通過優(yōu)質(zhì)項目樹立自身優(yōu)秀的影響力，塑造開發(fā)商的典型品牌；產(chǎn)品，通過對自身以及市場的研判，舍得精益求精，走專而精的發(fā)展道路；服務，更加注重建立和維護，增加業(yè)主親身體驗，提供多樣化的增值服務；持續(xù)，對發(fā)展有長遠的考慮，明確“交房并不是完工，而是一個新的開始”這一理念。
在這片充滿信心和希望的土地上，希望市場環(huán)境健康有序，期待各房企用朝氣蓬勃的姿態(tài)和面貌來迎接未來的房地產(chǎn)發(fā)展。最后，衷心祝愿老胡身體健康，河南地產(chǎn)，有您很幸福。
(金琪昌，易居中國營銷集團鄭州公司執(zhí)行總經(jīng)理)
目前，整個房地產(chǎn)業(yè)就像如火如荼的世界杯和夏月暑雨的天氣一樣被熱度聚焦，并被“拐點論”、“崩盤論”等籠罩。讀到胡葆森對房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的回顧與總結(jié)，真實地感覺到他“讓正能量從思想開始”的良苦用心。
首先，行業(yè)一定是有其定義和屬性的，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。
現(xiàn)在還清晰地記得大學老師講到的“房地產(chǎn)業(yè)屬服務業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)”。認識到其定義才能更好地理解胡葆森闡釋的“后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性、功能屬性、資本屬性、行業(yè)規(guī)模巨大、行業(yè)關聯(lián)度高”基本屬性和特征。房地產(chǎn)業(yè)的定義與屬性是對行業(yè)最基礎的思想認知，理解了這些，才能更理解行業(yè)政策、市場風險的重要性。
其次，行業(yè)一定是有其規(guī)律性或周期性的，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。
雖說我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代，但是，專家、學者及業(yè)內(nèi)人士不論出于什么原因而發(fā)出的論調(diào)，都阻止不了行業(yè)發(fā)展規(guī)律：當一個國家的人均GDP達到800～1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達到7000美元左右時，行業(yè)進入穩(wěn)定增長期；達到12000～13000美元時，行業(yè)發(fā)展進入飽和期。目前我國整體房地產(chǎn)行業(yè)進入穩(wěn)定增長期已無可爭議。
再次，行業(yè)一定是有其專業(yè)性的，房地產(chǎn)業(yè)更是如此。
文章中對“行業(yè)的現(xiàn)狀”的市場、開發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式等細分章節(jié)，簡直是教科書一般的精準解讀和經(jīng)典之言。我國經(jīng)濟進入市場經(jīng)濟以后，從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一定要透過理解行業(yè)是“第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)”的定位與概念，分析把握好自身在市場、競爭、產(chǎn)品與服務等方面的優(yōu)、劣勢和適合的發(fā)展目標、路徑，而不是全國上下、大小房地產(chǎn)開發(fā)公司一味同時都在追求“高增長、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”。一定要認識到“用力做好產(chǎn)品，用心做好服務”才是行業(yè)發(fā)展的趨勢和核心競爭力。
最后，行業(yè)一定是要市場化、產(chǎn)業(yè)化的，房地產(chǎn)業(yè)只是慢了半拍。
正如胡葆森所言，市場供應結(jié)構、房價、金融等一定是要市場化的，因為客戶對于需求的提升和對服務的創(chuàng)新是無止境的。當前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的局面是一方面銷售回款放緩，另一方面獲取資金成本逐步增加的局面。在此情形之下，未來的發(fā)展只有從過去單純注重數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升，只有加快其產(chǎn)業(yè)化進程，才可能有效地高周轉(zhuǎn)起來，也才能獲得更大的發(fā)展空間。市場化、產(chǎn)業(yè)化的趨勢還是要求行業(yè)始終要關注政策、競爭等情況下認真對待市場需求、客戶敏感點或關注點等。
總之，胡葆森從思考者、思想者角度的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》，傳遞著行業(yè)正能量。特別是對中原房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從思想的高度進行了認識和理解，就像是在課堂上的生動教材，讓我們撥開迷霧，認識行業(yè)的本質(zhì)。我們有理由相信，行業(yè)都靜下來思考市場、客戶，用心打造產(chǎn)品和服務，未來的中國房地產(chǎn)業(yè)一定會更加趨于健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
(畢海濤，康利達集團副總裁、河南雅寶地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理)
“有學識、有見識、有責任、有擔當”，看完建業(yè)集團董事長胡葆森撰寫的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》后，這是我的最真切感受。
作為行業(yè)領跑者，建業(yè)集團和胡葆森在河南省房地產(chǎn)界有著很大的影響力，多年來，其對整個房地產(chǎn)市場形勢的分析也一一應驗，此次客觀理性地對行業(yè)屬性、發(fā)展歷程進行闡述，特別是對房企未來的發(fā)展戰(zhàn)略和機會進行深刻解讀，這會對地產(chǎn)從業(yè)者予以啟迪。
不成熟的市場靠勇氣，成熟市場靠知識。正如胡總所說，在經(jīng)歷了超過25年的長期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。
所以我想，今后的房企要立足發(fā)展，需要掌舵者在對市場、對企業(yè)戰(zhàn)略、對核心競爭力的打造上有更專業(yè)的把握。
(馮常生，新田集團總裁)
胡葆森的文章磅礴大氣，在回顧總結(jié)分析房地產(chǎn)業(yè)的過去發(fā)展軌跡和目前的狀況基礎上，對房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢進行了展望，能夠增強消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的信心，淡化大家的擔憂。讀了胡葆森的文章，也使我對幾個一直思考的問題有了更新的認識。
一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總趨勢。這里面包含兩個方面，一個是社會發(fā)展的城市化率逐漸增加的問題，一個是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均GDP的關系問題。胡葆森對中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的信心應該是建立在這樣的社會發(fā)展普遍規(guī)律基礎上。我國目前的城市化率最高估計在53%，要達到70%左右的城市化率，按照每年1%的速度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有17年左右的時間。而根據(jù)人均GDP，胡總估計是再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達到供需的飽和點。根據(jù)這樣的規(guī)律和發(fā)展趨勢來判斷我國房地產(chǎn)業(yè)的未來，我覺得是正確的，社會經(jīng)濟發(fā)展的總趨勢和城市化率增加的總趨勢應該不會逆轉(zhuǎn)。但我覺得我國的人口總數(shù)和人口結(jié)構的變化可能對這種趨勢會有很大的影響，因為大家都知道，我國的人口變化是有“計劃”的，這種變化會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生如何影響是值得特別關注的。
二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境問題。通過胡葆森回顧的中國房地產(chǎn)業(yè)過去發(fā)展歷史，我們可以很清楚地看出來，我國房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展是伴隨著改革開放后的市場經(jīng)濟制度的逐漸建立而出現(xiàn)和發(fā)展的。我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的各種問題和諸多爭論，其實都是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的相關制度環(huán)境而進行的，到今天為止，我們?nèi)匀徊荒苷f關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境已經(jīng)完善和穩(wěn)定，而是存在大量的問題需要進一步探討和完善。根據(jù)我國改革開放以來的制度變革總趨勢和社會發(fā)展的基本規(guī)律，有關房地產(chǎn)業(yè)制度方面的變化，總體而言，我們只能堅信應當是朝著促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的積極方面變化的。
三是一個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取決于哪些方面的因素。胡葆森的文章里談到了城市房地產(chǎn)市場的細分問題，實際上談的是不同的城市在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的差異問題。每一個城市由于其所處的地理位置不同，其經(jīng)濟發(fā)展水平、人口、交通區(qū)位、氣候、周邊經(jīng)濟腹地等條件都是不同的，也就是房地產(chǎn)業(yè)界談到的城市價值是不同的，不同的城市價值其實影響著城市的房價水平，過高的房價會阻礙那些本來愿意移居這個城市的人。但是城市的價值或者說城市對移民的吸引力取決于兩個主要因素，一個是就業(yè)機會和收入水平，一個是城市的基礎設施和公共服務水平。我國目前城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本事實是，政府通過招商引資發(fā)展實體經(jīng)濟來增加就業(yè)機會，通過土地出讓籌集城市建設資金，增加城市基礎設施和提升公共服務水平，這樣一個互相推動的發(fā)展模式，迅速擴大和改變了我國的城市面貌，也成為推動我國城市化的內(nèi)在機制。但是這個機制里最關鍵的問題是土地出讓金的增加也推高了房價，社會低收入階層對于高房價的責難，會不會促使制度的變化來消解這個成熟的城市發(fā)展模式和內(nèi)在機制，是社會發(fā)展和我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個變數(shù)。
對于胡葆森關于房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析和未來趨勢的展望，我非常欽佩，也非常贊同，更堅信鄭州的房地產(chǎn)業(yè)的未來是美好的。
(于國安，河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)系主任 )
首先，胡葆森的文章具有高度權威性。建業(yè)集團從1992年成立到當前，實際上參與并見證了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的全過程。胡葆森是一個非常勤于思考的文化人、企業(yè)家。作為與馮侖、陳東升等齊名的“九二派”企業(yè)家代表人物之一，他以獨特的人格魅力、敏銳的人文思想、敢為天下先的果斷魄力，成為時代的標志和典范。從一個體制內(nèi)的處級干部，到現(xiàn)在聞名全國的企業(yè)家，他一直都在冷靜地審視我國房地產(chǎn)行業(yè)的走向。他善于總結(jié)，勇于探索，不僅從實踐上參與，也從理論上參與，從自身經(jīng)歷出發(fā)，規(guī)避了諸多教條性的框框，以一個企業(yè)家、理論家、思想家的身份，在文章中獨到的見解，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上的意義將影響深遠。
其次，胡葆森的文章有著很強的實用性。在河南，建業(yè)不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，同時也是民營經(jīng)濟的一面旗幟。胡總作為一個懂政治、會經(jīng)營、善管理、好品德的優(yōu)秀企業(yè)家代表，一個長期奔走在房地產(chǎn)行業(yè)一線的領跑者、參與者，在嘔心瀝血做好企業(yè)、做好項目的同時，又潛心研究整個行業(yè)脈絡，并最終整理成文，毫無保留地奉獻社會，對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，有著巨大的實用性。胡葆森從中國經(jīng)濟現(xiàn)狀出發(fā)、從市場出發(fā)，多角度、全方位闡述了中國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在，并對未來有著極為深刻的思考。同時，在他的運籌帷幄之下，建業(yè)的產(chǎn)品一直都在引領著市場的發(fā)展，無論走到哪里，社會各界對建業(yè)的品牌都已經(jīng)產(chǎn)生了根深蒂固的信任感、接受感。因此，廣大企業(yè)要學習建業(yè)，領悟建業(yè)，從而做好做大做強自己。
最后，胡葆森的文章還有正確的導向性。他用自己多年來的經(jīng)驗和思考，對房地產(chǎn)業(yè)綜合性的問題，詳細地進行解讀，以正視聽，對行業(yè)的狀況、對新型城鎮(zhèn)化建設、對企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，以及輿論的引導宣傳等方面，都有著很好的導向性，具有極強的現(xiàn)實意義。多年來，胡葆森對行業(yè)的諸多認知與判斷都基本上一一應驗，為從業(yè)者提供了一個異常準確的參考坐標和有益指導。例如他提到的“2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)、每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地”的預言，充分體現(xiàn)了他敏銳的洞察力、強大的前瞻性。這為廣大企業(yè)家在經(jīng)營管理、產(chǎn)品研發(fā)等方面，都提供了范例和參考。建議從事房地產(chǎn)行業(yè)的所有人士認真研究，從而更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。
(趙進京，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務副會長兼秘書長)
老胡寫這篇文章是很用心的，是經(jīng)過反復推敲的，不像一個開發(fā)商所言，而是站在第三方的角度，有理有據(jù)地分析、歸納了房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。尤其是文章中的數(shù)據(jù)，是很下了一番功夫的。總的來說，文章中的觀點我還是比較認可的。尤其是他對房地產(chǎn)行業(yè)的基本屬性和特征的歸納，以及行業(yè)發(fā)展的3個階段的總結(jié)，市場細分的論述，都非?？陀^。
當然，老胡的身份也注定了他文章的基調(diào)，他對當前房地產(chǎn)業(yè)所面臨的困境和挑戰(zhàn)談得不多。“作為城鎮(zhèn)化推進的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15～20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間?！敝T如這樣的分析預測，一言帶過。
顯而易見，老胡是個有著教育情結(jié)的企業(yè)家。他善于思考、勤于思考、注重學習，正是因為這樣，他的企業(yè)在品牌建設和企業(yè)文化建設上都可圈可點。目前，諸多大牌房企逐鹿中原，希望老胡能在內(nèi)憂外患的現(xiàn)狀下，苦練內(nèi)功，深耕細作，帶領本土企業(yè)堅守固有陣地、謀求新的發(fā)展。
(劉社，河南財經(jīng)政法大學工程管理與房地產(chǎn)學院教授)
作為20多年一直帶領企業(yè)創(chuàng)新拼搏的企業(yè)家，胡葆森近日撰寫長篇理論文章，全面分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來，特別是系統(tǒng)預測了未來20年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大趨勢，在全國房地產(chǎn)界引起了強烈反響。實戰(zhàn)派客串理論家，一石激起千層浪。這是中國房地產(chǎn)行業(yè)進入轉(zhuǎn)型升級新階段的“中原發(fā)聲”。
房地產(chǎn)業(yè)是對我國經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、城市擴大、財富積累、體制轉(zhuǎn)型貢獻最大的一個產(chǎn)業(yè)，但同時也是一直遭受批評、質(zhì)疑和詬病最多的一個產(chǎn)業(yè)。直到十八大以后的今天，這個產(chǎn)業(yè)仍是社會關注、市場波動、推測議論最多的一個產(chǎn)業(yè)。文章合為時而著，在這一歷史背景下出現(xiàn)，對于統(tǒng)一業(yè)內(nèi)和社會民眾對房地產(chǎn)業(yè)的認識具有很強的現(xiàn)實針對性。
對一個產(chǎn)業(yè)來說，社會和民眾越是關注，就往往越具有生命力，多種不同意見和聲音越是莫衷一是，就說明這個產(chǎn)業(yè)越是呼喚理性思維。房地產(chǎn)業(yè)正是這樣一個產(chǎn)業(yè)。我們必須以歷史的、發(fā)展的、系統(tǒng)的思維和視野來分析認識房地產(chǎn)業(yè)，必須把房地產(chǎn)業(yè)放到人口大國奔向現(xiàn)代化特別是快速推進城鎮(zhèn)化的大格局中來把握，必須把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家正在全力推進的使市場在資源配置中起決定性作用的改革緊密聯(lián)系起來，而這正是胡葆森文章的鮮明特征和高屋建瓴之所在。
盡管國內(nèi)經(jīng)濟正處于“換擋期”、“調(diào)整期”和“消化期”，但中國經(jīng)濟仍處于完全有可能較快發(fā)展“黃金期”的總體態(tài)勢沒有改變?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》出臺表明，中國將在今后20年內(nèi)基本上完成城鎮(zhèn)化率達到70%的歷史性跨越，這就決定中國的城市規(guī)模和房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間，我們必須從這一歷史大趨勢中堅定對房地產(chǎn)業(yè)的信心。
但是這絕不意味著房地產(chǎn)業(yè)在今后20年內(nèi)會有無限空間并保證一路坦途。過去25年積累的問題，比如房地產(chǎn)業(yè)在一些地方確實存在過度發(fā)展，等等，這些都需要政府、業(yè)內(nèi)和社會以科學態(tài)度慢慢消解。
理性、實踐和智慧的結(jié)合，能夠產(chǎn)生普照天下的陽光。相信政府、企業(yè)和社會都會以更加理性的態(tài)度對待房地產(chǎn)業(yè)，該走市場的放手讓市場去調(diào)節(jié)，像保障房這些該由政府發(fā)揮作用的，應讓其投入、建設和管理更加成熟，房地產(chǎn)與土地、金融、財政、稅收、證券、保險以及同各產(chǎn)業(yè)的關系必將更加規(guī)范，讓住房真正回歸居住的功能，讓產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品在市場有效需求面前實現(xiàn)細分。防止國外次貸危機在中國重演，我們應當有這樣的智慧。這些都是“老胡文章”表達的深意。
建業(yè)和足球聯(lián)系在一起，老胡用足球比賽的上半場和下半場比喻過去25年與今后20年房地產(chǎn)業(yè)的關系，十分形象和耐人尋味。過去25年的開拓、創(chuàng)業(yè)、探索，為我國今后20年讓房地產(chǎn)走向健康、成熟、安全積累了豐富的實踐和經(jīng)驗。我們應當堅信，只要黨和政府堅持實事求是、探求規(guī)律、敬畏市場，只要房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、尊重規(guī)律、嚴格自律，我國房地產(chǎn)業(yè)今后20年的發(fā)展路子一定會越來越穩(wěn)健。
(劉道興，河南省社會科學院副院長、研究員)
“謝謝老胡”，不僅是在建業(yè)足球二十周年紀念晚會上，萬名球迷發(fā)自內(nèi)心的心靈呼喊，也是我在夜深人靜的夏夜，再次捧讀老胡洋洋灑灑八千余言長文——《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》的真切感受。這不僅是源于老胡作為生于斯、長于斯的河南本土成長起來的企業(yè)家，將“讓河南人民都住上好房子”作為建業(yè)的企業(yè)使命和存在理由，也不僅僅是因為建業(yè)固守中原，植根河南，在2002年即開始了建業(yè)省域化的“建業(yè)人的長征”，如今，正朝著百城建業(yè)的戰(zhàn)略縱深目標邁進；還不僅僅是20年來，老胡對建業(yè)足球不離不棄，風雨同舟，砥礪前行，“風雨二十年，深情寄河南”，讓建業(yè)足球成為建業(yè)品牌最核心的象征，河南體育事業(yè)的標志，河南人民精神文化生活的重要元素，中原精神的重要載體，更在于老胡身為全國人大代表、中房協(xié)副會長，作為我省房地產(chǎn)業(yè)的領軍人物，在我國房地產(chǎn)業(yè)進入轉(zhuǎn)型時期，能夠?qū)彆r度勢、高屋建瓴、慎思明辨、洞燭幽微、去偽存真、去蕪存菁，以企業(yè)家的責任心、使命感和思想者的專業(yè)度、權威性、前瞻性，為中國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展擎起大旗、首發(fā)強音。
雖說美言不信，但是言為心聲。在互聯(lián)網(wǎng)思維下的速讀時代，在戾氣縱橫心態(tài)浮躁的社會風氣熏染之下，能夠潛心靜氣地自首至尾一字不落地將一篇長文讀完，并且用心、用情、用腦地去品讀，于“文字匠”的我，也是一件非常奢侈而殊為不易的事情。筆者無從知曉有多少讀者諸君不是走馬觀花地一掠而過文章標題，而對文章本身視而不見，不得其文而入。但是面對老胡在端午節(jié)期間，舍棄休息，伏案筆耕，數(shù)易其稿，反復推敲，如同琢玉，最終在他步入花甲之年的前夕，落筆成文，付梓公開的這樣一篇飽含真知灼見的華章，我的心靈是虔誠的，是敬畏的，閱讀體驗是深刻的，是強烈的，是震撼的，是愉悅的。
老胡常說，他一生敬畏規(guī)律，規(guī)律為道，道為天。唐宋八大家之首韓愈語曰：文以載道。老胡此文，不僅文以載道，而且文以明道，文以循道，文以得道，文以傳道。至于“道”為何，何為“道”，無需書讀百遍、其義自見，只需研讀三遍，老胡之“道”纖毫畢現(xiàn)、盡收眼底。
心有沉香，何懼浮世。在房地產(chǎn)市場風向不定、跌宕起伏，各種觀點、言論、聲音紛然雜陳、令人莫衷一是的當下，老胡舉二十余年地產(chǎn)踐行的厚積，融他經(jīng)年對房地產(chǎn)業(yè)的觀察與思考的心智，通過對房地產(chǎn)業(yè)基本屬性和特征的探尋，通過對房地產(chǎn)業(yè)“上半場”發(fā)展脈絡與軌跡的梳理，通過對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的把脈，通過對房地產(chǎn)業(yè)“下半場”的預判，字里行間，無不遵循著房地產(chǎn)業(yè)的自身固有的規(guī)律，基于此，老胡得出的諸多論斷，如目前行業(yè)進入穩(wěn)定增長期、尚未步入飽和期，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，仍是中國城市化進程的主要載體；如目前房地產(chǎn)業(yè)進入分化期，市場細分、開發(fā)商細分、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分，進而落地到鄭州，具象到三、四線城市的市場空間仍可提升，特別是我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的基本面沒有改變、在未來15～20年間仍會保持穩(wěn)定增長態(tài)勢、“身康體健”的開發(fā)企業(yè)仍會為投資者呈上完美答卷，無疑是言之有據(jù)、言之有理、言之有義的不爭的事實和真諦。特別是老胡關于“我國房地產(chǎn)業(yè)一旦進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機制健全合理、學習創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局”的溫馨提醒、耳提面命，還有再過三到五年，市場上活躍的房企將會縮減至5000家，十年后將會銳減至3000家左右的預估，以及在這樣一個市場盤整的過程中，開發(fā)商將不得不對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團隊規(guī)模等做出選擇的這種居安思危的“憂患意識”，對于投資者、銀行、購房者及其他相關產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，理當具有重大的參考價值?，F(xiàn)在看來，早在９年前老胡就曾經(jīng)對市場格局的變動與調(diào)整做出清晰的預測，時至今日，當時的預測已經(jīng)預言成真，假若其時眾開發(fā)商能夠聽取老胡之言并能及時做出戰(zhàn)略調(diào)整，他們當中的一些開發(fā)商也就不會陷入老胡所稱的“莽撞無路”的歧路甚至是窮途。顯而易見，一向恪守“懼者生存”之道的老胡，9年前就曾發(fā)出的“盛世危言”，并非故作高深，而是對市場格局變動的精準研判，老胡能以陽光照亮的心態(tài)發(fā)出預警，其用心之良苦，其站位之高遠，不僅發(fā)人深思，而且振聾發(fā)聵?，F(xiàn)如今，老胡再次將自己的嘔心瀝血、披沙煉金而形諸文字的地產(chǎn)思想集大成，像丹柯掏出心一樣和盤托出，當為地產(chǎn)同業(yè)捧讀并記取。
有鑒于此，行文至此，我認為，老胡之文，不僅是他獻給自己六十歲生命年輪、建業(yè)足球二十周年風雨歷程的生日禮物，不僅是老胡一己的“夫子自道”，更是中國房地產(chǎn)業(yè)具有編年體價值的“史記”，還是中國房地產(chǎn)業(yè)立此存照、以此為鏡的教科書，也是中國房地產(chǎn)業(yè)面向未來進擊的“長征宣言”，誠如河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所李曉峰教授所言，老胡之文，于初入房地產(chǎn)業(yè)者而言，是入門的啟蒙教材；于有著一定從業(yè)經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士而言，是MBA教材；于開發(fā)商董事長、總經(jīng)理而言，更是EMBA教材，不為過譽。
唯有建業(yè)，超越建業(yè)；唯有老胡，成就此文。當更多的人心靈被云翳遮蔽，無法飛翔之時，是老胡，為我們洞開了一扇通向地產(chǎn)規(guī)律之道的大門。如果得其門而入，定能像阿里巴巴那樣發(fā)現(xiàn)字字珠璣、句句箴言。果如是，則老胡心愿足矣；果如是，則為中國房地產(chǎn)業(yè)之大幸。
6月15日中午，距建業(yè)足球二十周年紀念晚會大幕開啟不過數(shù)小時，天空飄下零星雨滴。其時，我在微信群中祈求蒼天有眼，當晚不要下雨。不一會兒，一位地產(chǎn)界資深人士回復于我：放心，不會下雨，吉人自有天相，得道自有天助。果然吉言成真，雨滴應聲戛然而止，當晚云淡風輕。天佑老胡，天助建業(yè)。
行文終了，筆者仍然忍不住再道一聲：“謝謝老胡?！?/P>
(劉文良,《鄭州日報》地產(chǎn)部主編)
活在趨勢中，盛衰本有憑
——讀胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》
時下，在地產(chǎn)圈的微信上瘋轉(zhuǎn)一個段子：“銷售員，性本善，今年房產(chǎn)不好干。沙盤前，向外看，一個客戶都不見?！笔聦嵣?，任何市場的冷暖都是：感受在一線，智慧在民間。種種跡象表明：我們的房地產(chǎn)業(yè)，在變天。
和過去二十多年的風云際會、越戰(zhàn)越勇相比，如今的房地產(chǎn)市場，的確是“一頁風云散啊，變幻了時空”。似乎這個產(chǎn)業(yè)，正在暗淡它的刀光劍影，正在遠去它的鼓角錚鳴。
與此相映照的是，開發(fā)商、代理商、媒體、專家學者、中介機構、買房者、賣房者，甚至政府職能部門等社會各界，無不為此郁結(jié)成疾。郁結(jié)何來？因為我們看不懂它的趨勢。
任何一個行業(yè)，都必有其規(guī)律和趨勢。而任何一種趨勢一旦形成，就必然遵循一個天條：趨勢必完美。因此，我們欲取財貨，須先釋郁結(jié)。
要釋郁結(jié)，不但要看懂趨勢，而且還要辨明那些看似是趨勢，其實是會失敗的波動。推動歷史、社會、經(jīng)濟發(fā)展的力量，有的是潮，有的是浪，有的是波。能明辨潮、浪、波的人，都是非凡之人。
有故事說，扁鵲的大哥才是一流的醫(yī)生，因為他能治未病之人，扁鵲的二哥是二流的醫(yī)生，因為他能治將病未病之人，扁鵲是三流的醫(yī)生，因為他只能治已病之人。
在我看來，胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》這篇文章，就很釋郁結(jié)。讀罷雄文，掩卷沉思，很想借用6月15日晚建業(yè)足球二十周年慶典時，鄭州航海體育場球迷排山倒海般的吶喊：謝謝老胡！
首先，讀老胡的文章，能增長知識。二十五年來，歷史的長河，湮沒了黃塵古道，也荒蕪了烽火邊城。而歲月，總是帶走了太多的東西，不斷塵封她的鮮活面容。而歷史的真相，總掩藏在她的輪廓之中，細節(jié)之里。
即使你是一個從業(yè)者，也未必講得清這二十五年來的聚散離合。更別說支撐、影響、決定產(chǎn)業(yè)生死存亡的每一個波紋、每一朵浪花，以及每一個潮流。而老胡以他的潛心與執(zhí)著，用洋洋萬言，為二十五年來中國房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，做了最好的白描和細致的刻畫。就中國房地產(chǎn)史來說，這篇文章無疑將是最好的貯藏之一。
老胡的這篇文章，每一個知識點的背后，都包含著二十五年來房地產(chǎn)業(yè)的姿彩萬象。比如，后發(fā)產(chǎn)業(yè)、資本屬性、行業(yè)關聯(lián)度，它們背后的真相，是房地產(chǎn)的氣勢如虹。比如，福利分房、經(jīng)適房、保障房、安居工程、按揭貸款、招拍掛、8·31大限，它們背后的真相，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)久不息的亂與治。比如，市場細分、產(chǎn)業(yè)細分、商業(yè)模式細分，它們背后的真相，是房企的生死存亡。比如，上半場、下半場、住宅產(chǎn)業(yè)化、互聯(lián)網(wǎng)思維、房地產(chǎn)信托，它們的背后，是新的變革與危機。而像建業(yè)這樣的企業(yè)，要在二十多年來的大浪淘沙中屹立不倒，除了“持續(xù)盈利，穩(wěn)定增長”外，別無他法。要做到這一點，又談何容易！
我老家的俗語說，養(yǎng)兒不讀書，不如喂頭豬。這句話，強調(diào)知識的重要性。政治家說，以史為鑒，可以知得失。從業(yè)者讀史，可以長知識。一個從業(yè)者缺乏足夠的行業(yè)知識，他很難保證有正確的從業(yè)姿勢。老胡的這篇文章，對業(yè)內(nèi)人士來說，讀一遍，能長好多“姿勢”。
其次，讀老胡的文章，能豐富邏輯。知識雖然重要，如果不給知識賦予相應的邏輯，知識其實是沒有用的。這好比我們雖然認識每一個音符，但若不識譜，不懂得它的邏輯，給你一段曲譜，你是演唱不出動聽的歌曲的。
老胡的這篇文章，對二十五年來的中國房地產(chǎn)，至少給了三個維度的邏輯。也正是至少這三個維度的邏輯，讓二十五年來的中國房地產(chǎn)業(yè)，在老胡的筆下，攬全局如庖丁解牛，看方向切中肯綮。
第一個維度，老胡用了大量的抽象概念，來貫穿這二十五年。這些概念，既是知識，更是史實。從邏輯學上看，科學家大都用概念來思考。面對紛繁的二十五年，以概念來系統(tǒng)統(tǒng)領它，這體現(xiàn)了老胡一貫秉持的“慎始善終”的哲學風格。
第二個維度，老胡也運用了不少的形象比喻，來闡發(fā)產(chǎn)業(yè)的深邃與未知。比如分水嶺、半休眠、跑冒滴漏、上半場、下半場，等等。從邏輯學上看，藝術家大都用形象來思考。分水嶺、上下半場、牛市、身體健康等這些比喻，更能體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)蘊力量。
第三個維度，老胡采集了大量的數(shù)據(jù)分析，來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)及社會經(jīng)濟“路徑依賴”的邏輯。老胡把這二十五年，大致分為1990～1998、1998～2003、2004～2013三個大的階段。第一個9年，是啟蒙，是群魔亂舞，是由亂而治。第二個6年，是中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，這個6年，房價隨GDP的節(jié)奏，漲跌有序。這個6年，甚至是全世界最正常的房地產(chǎn)市場之一。2003年之后的第三個階段，因為行政的過度干預，讓中國房地產(chǎn)市場喪失了自我調(diào)節(jié)功能。由此，中國房地產(chǎn)市場成為全球最令人關注和憂慮的市場。
此外，城鎮(zhèn)化率、GDP值與房地產(chǎn)業(yè)的正相關性，武漢、西安、鄭州三地市場的數(shù)理分析等，則體現(xiàn)了老胡“不唯上、不唯書、只唯實、交換、比較、反復”的治學精神。正因為這種精神，老胡的立言，能聞一物以貫萬物，雖久不廢。
最后，讀老胡的文章，能啟迪智慧。當我們從中增長了知識、豐富了邏輯之后，應當學會推理、演繹未來，并付諸實踐。推理的過程，就是啟迪智慧的過程。演繹未來的過程，就是預見趨勢的過程。
如果說一個完整的趨勢是由波紋、浪花、潮流構成的話，那么，知識概念，就是它的波紋；豐富的形式邏輯，就是它的浪花；路徑依賴的內(nèi)蘊邏輯，就是它的潮流。由此，老胡得出了這樣一個結(jié)論：我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15～20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。
趨勢必完美。事實上，老胡在對過去二十五年的房地產(chǎn)歷史研究中發(fā)現(xiàn)：吾道南來，原是濂溪一脈；大江東去，無非湘水余波。
因為他在研究、推理、演繹了城鎮(zhèn)化率、GDP與房地產(chǎn)的關聯(lián)性，通脹及制度遷移的路徑依賴之后，證明房地產(chǎn)業(yè)的盛衰本有憑，房地產(chǎn)業(yè)仍活在趨勢中。
當然，任何潮流中，都會有逆勢的波動。由于2008年以來過度的行政干預余波未盡，老胡在文章的最后，專門拿出一個章節(jié)來提醒投資者、消費者、從業(yè)者及開發(fā)商：這不是藥方。這個章節(jié)除了老胡的厚道之外，其實也意味深長。因為每個人、每個企業(yè)，都有不同的生存和發(fā)展時空。
（譚世平，新浪樂居鄭州站總經(jīng)理）